1997年全国商品住宅施工面积28642万平方米，空置面积5600万平方米；1998年施工面积高达34292万平方米，空置面积也已达到7909万平方米。
出现开工量和积压量同时增加的原因是：
1．房地产行业利润率处于社会中高水平，对投资资金有一定吸引力。
1996年、1997年深沪12个行业的上市公司净资产收益率，房地产行业为10％－12％，名列第6。
2．新发展商进入行业比较容易。
房地产行业，目前的经营规模不高，资金容易进入。而且国内的房地产行业垄断程度很低，再加上房地产开发商相对建筑商来说处于卖方市场，实际上，一般建筑商都要为开发商垫资10％－20％左右，这无形中增强了开发商的融资能力。
3、经济实用房大量开工。
1997年，经济适用房开工面积4214万平方米，1998年开工15000万平方米，开工量增长了256％，导致了空置房的快速上升。1997年经济适用房所占空置量比例为13％，1998年上升到了30％。
4、行业信息透明度不高，重复建设现象普遍。
主要城市价格出现下调态势，其原因是：
1、资金成本的下降而使发展商的开发成本降低。1996年5月以来的6次降息，减少了开发企业的资金成本。初步计算，全国房地产行业总体开发成本平均下降5％以上。
2、1998年按揭力度的加大，改善了开发商的资金结构，减少了融资成本。
以深圳为例，按揭的投放使深圳房地产开发的资金来源发生了变化：在1996年，贷款占房地产开发资金来源的比例为16％，1997年下降到了15％；其他筹款方式获得资金的比例1996年为39％，1997年下降到了33％，资金来源中依靠贷款的比例总体下降了7％。这种结构的变化使发展商开发的融资成本下降。
3、土地价格下降。土地成本一般占开发成本的30％。以上海为例，1998年4季度土地价格下降了3％，其开发成本下降0．9％。此外，有效供给的增加、市场竞争的加剧、住宅租金回报率的下降、减免开发企业的税费等其他原因，也促进商品住宅的价格向下调整。
因此，在今后一两年内，主要城市的房地产价格会呈现下降趋势，但下降的空间有限。
一、全国主要城市已开始出现空心化的情况
一般情况下，当城市的人均收入水平、市政建设、基础设施配套等发展到一定阶段，会出现城市空心化现象。国际经验数据表明，当人均GDP超过3000美元，城市空心化的现象比较明显。我国城市经济发展极不均衡，一些城市在人均GDP达到2000美元左右时，已存在空心化的现象。
1、上海的城市空心化现象：
（1）、近郊区的商品住宅销售比例上升。
到1999年1季度，浦东、闵行、宝山、杨浦4个郊区销售量占全市销售总量的61．11％。
（2）、上海城乡结合部的物业售价上升，而市中心的价格在下跌。
据调查，地铁一号线开通后，闵行区地铁沿线的物业平均价格提升了30％，与此同时，市中心的价格却下降了10％以上。
（3）、郊区人口增长高于市区人口增长，一些市区的人口出现负增长。
2、北京、深圳等城市的空心化现象
北京1997年的4个近郊区住宅开发的总建筑面积是4个城区住宅总建筑面积的6倍多。深圳1997年以后，新兴的福田区的销售比例超过了罗湖区。
二、消费者逐渐认可郊区化
深圳5月份的一家专业调查公司的专题调查结果显示，对提倡“居住郊区化”抱赞成态度的居民高达72．2％。
三、城市空心化是城市发展的必然。
1、交通、教育、购物、医疗等基础设施不断投入和发展，使郊区的生活配套日趋完善。
2、郊区住宅有容积率低、绿化率高、噪声废气污染少等特点，比市区更适宜居住。
3、郊区住宅价格相对较低，对广大中低收入者有很大吸引力。
4、政府大力进行旧城改造，动迁房、拆迁安置房等多在城乡结合部，促使城市人口向郊区迁移。摘自《中国房地产报》■王石
